De nombreux investisseurs (principalement « débutant ») se posent la question de savoir s’il est intéressant d’acheter un appartement à rénover. En effet gérer des travaux peut paraître complexe au premier abord et nécessite d’avoir certaines connaissances dans le domaine.

Cependant acquérir un bien immobilier avec travaux à de très nombreuses avantages !

1 – Un appartement à rénover possède un prix d’achat attractif

Cela peut paraître logique au premier abord, mais acquérir un appartement à rénover coûte beaucoup moins cher qu’acheter un appartement sans travaux à réaliser.

Par « à rénover », je n’entends pas « juste » refaire les peintures. Il peut parfois être nécessaire d’abattre / déplacer des cloisons, refaire entièrement la salle de bain, changer le revêtement au sol (carrelage, parquet, …), …

Si vous devez réaliser des travaux dans le bien immobilier que vous désirez acquérir, vous allez identifier très rapidement des leviers de négociation afin de faire diminuer le prix (cuisine aménagée à installer, remplacement des fenêtres par du double vitrage, …).

Chacun des chantiers à mener devient pour vous un levier de négociation du prix auprès du vendeur. De cette manière vous pourrez obtenir de très « grosses réductions ».

2 – Le coût des travaux est déductible des revenus fonciers

Que vous louez votre appartement en nu (sans meubles) ou en meublé (avec meubles), le coût des travaux peut être déduit de vos revenus fonciers perçus.

Cependant attention, il faut dans les deux cas (nu ou meublé) opter pour le régime réel. Si vous optez pour le « micro BIC » ou le « micro-foncier » le coût des travaux ne sera pas déductible. En effet, l’abattement fiscal pratiqué par l’administration est supposé compenser les coûts associés à de potentiels travaux réalisés.

Dans le cas où vous louez votre bien « en meublé », le régime réel permet d’amortir le prix de vos travaux (sur une durée de 10 ans).

Exemple : si vous réalisez 10 000 euros de travaux, vous pourrez déduire chaque année 1 000 euros (soit 10 000 / 10) des loyers perçus.

Dans le cas où vous louez votre bien « nu », le régime réel vous permet de déduire le coût de vos travaux sur l’année en cours. Si le coût de ces derniers est supérieur aux loyers perçus durant l’année, vous allez créer un déficit foncier déductible de votre impôt sur le revenu.

3 – Valoriser votre bien immobilier locatif

Si vous décidez d’investir dans un appartement à rénover, les travaux que vous allez réaliser vont vous permettre de valoriser votre bien. Si vous installez une cuisine aménagée, une salle de bain moderne ou tout autre aménagement intérieur, vous allez augmenter la valeur intrinsèque de votre bien immobilier.

De plus les travaux d’embellissement réalisés, vont vous permettre d’améliorer sa décoration intérieure et ainsi de créer un coup de cœur pour vos futurs locataires.

4 – Optimiser / Organiser l’espace

De nombreux biens immobiliers dits anciens sont « mal agencés ». J’entends par là qu’un grand nombre d’entre eux sont composés de « petites pièces » et non pas de grands espaces à vivre.

Dans ce cas précis, les travaux que vous allez réaliser dans votre appartement à rénover vont vous permettre d’optimiser l’espace à vivre.

Vous pourrez par exemple :

  • fusionner la salle à manger et le salon afin d’obtenir une grande pièce à vivre
  • ouvrir la cuisine sur la salle à manger
  • fusionner une chambre avec un bureau attenant
  • etc, …

En plus de cela, dans certains cas vous pourrez gagner des « mètres carrés ». En effet, si votre appartement à rénover possède une importante hauteur sous plafond, vous pouvez imaginer installer une mezzanine. De ce fait, vous pourrez augmenter de façon significative le prix de votre bien immobilier où le loyer auquel vous désirez le mettre à la location car la surface habitable aura augmenté.

Cette optimisation / organisation de l’espace et bien entendu spécifique à chaque bien !

appartement à rénover

5 – Le montant des travaux peut être emprunté

Avant de faire votre offre d’achat, je vous conseille fortement de faire intervenir un ou plusieurs artisans. Cela vous permettra d’obtenir des devis des travaux que vous désirez réaliser. En plus de vous éviter de mauvaises surprises sur le coût total de ces derniers, vous pourrez les intégrer à votre dossier de demande de prêt. Vous aurez ainsi un plan de financement global à présenter à votre banque. En faisant cela, il vous sera relativement simple de faire financer par votre banque le coût associé.

N’oubliez pas une chose importante :

  • plus vous pourrez faire financer une grande partie de votre acquisition par votre banque
  • plus vous garderez votre trésorerie
  • et plus vous pourrez investir rapidement dans un autre bien immobilier locatif !

6 – Vous assurez vous-même de la qualité des travaux

Il existe de plus en plus de formules « clés en main ». C’est-à-dire des organismes qui vous propose d’investir dans un appartement à rénover et de gérer les travaux qui seront réalisés.

Cette solution permet à des investisseurs « débutants », d’acquérir un bien immobilier neuf (ou quasiment neuf).

Cependant je vous conseille fortement de suivre vous-même les travaux réalisés dans votre bien. En effet, si vous vous déplacer pour voir votre artisan une fois par semaine cela va vous permettre de :

  • vous assurer de la qualité des travaux réalisés
  • corriger des erreurs potentielles dans les travaux menés (installation d’une évacuation d’eau au mauvais endroit, des prises électriques mal positionnées, …)
  • instaurer une relation de confiance et constructive avec l’artisan en charge de réaliser vos travaux

7 – Louer plus facilement votre bien

Si vous décidez d’investir dans un appartement à rénover et que vos travaux sont correctement réalisés, vous allez proposer à la location un appartement quasiment neuf. Cela signifie donc que votre bien sera « mieux » (en terme de standing) que 90 % des biens locatifs proposé sur le marché.

De ce fait, si vous vous mettez à la place de vos locataires potentiels, que préfériez-vous entre louer un appartement :

  • « usé » par le temps et les différents locataires qui l’ont occupé ?
  • neuf ou quasiment neuf possédant une décoration à la mode ?

Je pense que votre choix sera rapide et sans équivoque. Dites-vous que les locataires qui visiteront votre bien auront la même réaction !!

En conclusion, investir dans un appartement à rénover est très positif car cela va vous permettre de :

  • diminuer votre imposition sur vos revenus fonciers
  • négocier fortement le prix d’achat
  • valoriser votre bien et optimiser sa surface
  • vous démarquer de vos concurrents avec un bien neuf et à la mode (et ainsi trouver des locataires plus facilement)

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