Lors de la réalisation d’un investissement immobilier locatif, il y a des erreurs « bien connues » à ne pas commettre. Si vous vous apprêtez à faire votre premier investissement, je vous conseille de lire très attentivement ce qui va suivre.

En effet de nombreuses investisseurs débutants font des erreurs évitables ce qui transforme leur rêve en « cauchemar financier »…

1- Choisir le mauvais emplacement

La règle numéro 1 à suivre si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif, est de choisir un bon emplacement.

En effet, il vaut mieux :

  • acheter un appartement un peu plus cher dans un endroit fréquenté (centre ville, ville supérieure à 50000 habitants, …)
  • plutôt que de bénéficier d’un faible prix au mètre carré dans un endroit où personne ne veut vivre.

En plus de la difficulté à trouver un locataire, votre bien immobilier ne va pas « gagner en valeur ». Ce sera donc la double peine : pas de locataire + pas de plus-value à la revente…

Cependant je ne dis pas qu’il n’est pas possible de réaliser de bonnes investissement dans les villes de « petites tailles ». Je dis simplement que les techniques ne sont pas les mêmes et que c’est plus compliqué que dans une « grande » ville où la demande locative est forte.

2- Mal penser son financement

Dans le cadre de votre investissement immobilier locatif, vous allez très probablement avoir recours à un prêt immobilier auprès de votre banque.

Si vous souhaitez que votre bien soit rentable immédiatement, vous devez impérativement :

  • éviter d’avoir un taux d’intérêt trop élevé. Pour cela n’hésitez pas à mettre en concurrence les différentes banques !
  • ajuster votre durée d’emprunt de façon adéquate afin d’éviter d’avoir des mensualités trop importantes à rembourser chaque mois
  • oublier les taux d’intérêts variables et opter pour les taux d’intérêts fixes

3- Sous-estimer le coûts des travaux

Il est très difficile de déterminer de façon précise le coût des travaux que vous allez réaliser. Pour se faire et ainsi ne pas avoir de surprise lors de la réalisation de ces derniers, je vous conseille de contacter plusieurs artisans afin d’obtenir plusieurs devis. Vous pourrez de cette manière obtenir un budget moyen et l’intégrer dans votre demande de financement à votre établissement bancaire. En effet n’oubliez pas une chose, il est tout à fait possible de faire financer vos travaux par un établissement bancaire.

En complément, n’hésitez pas à « prendre une marge de sécurité » d’environ 10 % sur votre budget travaux total. Cela vous permettra d’être « à l’aise » si vous devez faire des travaux complémentaires.

4- Ne pas avoir de trésorerie

De nombreux investisseurs débutants, mettent toutes leurs économies dans leur premier investissement immobilier locatif. Ceci est une grave erreur car s’il vous arrive un « coup dur », vous n’aurez plus d’argent de côté pour y remédier.

Il faut avoir conscience qu’en immobilier le risque zéro n’existe pas. Vous n’êtes pas à l’abri :

  • d’un locataire qui refuse de payer ses loyers
  • de devoir réaliser des travaux non prévus
  • etc, …

Même si vous avez fait le nécessaire afin de réduire l’ensemble des risques pouvant vous empêcher de collecter vos loyers chaque mois, votre trésorerie vous permettra de dormir l’esprit tranquille !

5- Mal évaluer le loyer praticable

Lors de la phase de recherche de votre investissement immobilier locatif, vous devez impérativement déterminer le prix auquel vous allez louer votre appartement. C’est une phase extrêmement importante car elle va déterminer si les biens que vous visitez sont intéressants ou non. Cela va donc influencer sur les offres d’achat que vous allez réaliser.

Si vous vous trompez dans cette évaluation, votre investissement sera mauvais et deviendra un gouffre financier.

investissement immobilier locatif

6- Choisir la mauvaise fiscalité

La fiscalité des loyers que vous allez percevoir grâce à votre investissement immobilier locatif, dépend du mode de location que vous allez choisir.

Si vous décidez de louer en meublé votre bien, votre fiscalité sera différente que si vous décidez de louer votre bien en nu.

Par exemple en meublé avec le régime « réel », vous pourrez déduire les charges locatives, vos intérêts d’emprunt, amortir votre bien, etc, …

Dans le cas de la location nue (régime réel), vous pourrez déduire uniquement les charges locatives ainsi que vos intérêts d’emprunt.

Je vous conseille de vous informer de façon extrêmement précise sur chaque type de fiscalité car cela va conditionner si votre investissement est rentable ou non. Si vous n’êtes pas à l’aise avec la comptabilité, n’hésitez pas à demander conseil à un cabinet comptable.

7- Investir avec ses émotions

Si vous décidez de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif, fiez-vous aux faits et aux chiffres. Les émotions et autres coups de cœurs n’ont pas leur place.

N’oubliez pas que vous n’allez pas vivre dans le bien que vous acheter. Il n’a donc pas besoin de vous plaire mais uniquement de plaire au plus grand nombre. Vous aurez donc une plus grande facilité pour trouver un locataire !

Si par exemple vous aimez la couleur jaune fluo, je vous déconseille de décorer votre appartement de cette couleur. En effet une majorité des personnes préfère les tons « clairs » plutôt que les couleurs « flashy »…

8- Ne pas prendre en compte les diagnostics

Lors d’un investissement immobilier locatif, l’agence immobilière responsable de la vente vous remettra l’ensemble des diagnostics liés à l’appartement (et au bâtiment dans lequel se situe votre bien). Les principaux diagnostics sont liés à :

  • l’installation électrique
  • la présence de plomb et amiante
  • la surface (loi Carrez) de votre bien
  • les diagnostics énergétiques

Je vous conseille de lire très attentivement ces derniers (même si je le conçois, c’est assez rébarbatif…). En effet un appartement contenant beaucoup de plomb ou d’amiante va vous engendrer un surcoût important au niveau de vos travaux. Soyez très vigilant à ce point !

9- Ne pas lire les PV d’Assemblée Générale

De même que les diagnostics, les trois derniers PV d’assemblée générale de la copropriété vous seront communiqués si vous réalisez un investissement immobilier locatif. Ces procès-verbaux contiennent ce qui s’est passé dans la copropriété ces dernières années (travaux réalisés, budget prévisionnels, fonds travaux, …).

Ils contiennent également les futurs travaux à réaliser. Vous aurez ainsi une bonne vision des prochaines dépenses à venir (et ainsi si votre investissement sera rentable dans le futur).

 

En conclusion, afin de réaliser un investissement immobilier locatif intéressant (donc rentable), je vous invite à vérifier l’ensemble des points mentionner ci-dessus.

En effet une erreur d’emplacement, des travaux mal estimés, un financement mal pensé ou encore un mode de location mal choisi peut transformer votre bonne affaire en gouffre financier!

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