Le cash flow littéralement « flux de trésorerie », désigne un ensemble de flux de trésorerie qui permet de mesurer les finances d’une entreprise (si vous désirez une notion théorique, n’hésitez pas à consulter celle donner par le site droit-finances.net). Cela étant dit, comment appliquer cette notion à l’immobilier et ainsi définir le cash flow immobilier ?

1 – Le cash-flow immobilier

Pour faire simple, le cash flow est la somme d’argent qui vous reste après avoir payé l’ensemble des charges liées à votre bien immobilier.

Revenus fonciers – charges = cash flow immobilier

Les revenus fonciers sont les loyers versés par votre locataire

Les charges sont réparties en deux catégories principales :

  • Les dépenses liées à votre bien immobilier : charges de copropriété, charges d’entretien, …
  • Les impôts que vous allez payer sur vos revenus fonciers ainsi que la taxe foncière

Comme vous pourrez le constater, vous pouvez avoir 2 types de cash flow immobilier :

  • Le cash-flow positif : vos loyers perçus sont supérieurs aux charges que vous payez. Il vous reste donc de l’argent à la fin du mois !
  • Le cash-flow négatif : loyers perçus sont inférieures aux charges que vous payez. Vous devez donc remettre tous les mois de l’argent afin de financer votre bien immobilier locatif…

Un investisseur immobilier qui souhaite réaliser un investissement rentable vise uniquement le cash flow positif !

2 – Pourquoi obtenir un cash-flow positif ?

Si vous souhaitez réaliser un investissement, votre objectif est de vous enrichir grâce à lui et non de vous appauvrir. Ceci signifie donc que vous devez obligatoirement dégager un cash flow positif de votre investissement immobilier locatif !

Si à la fin de chaque mois, votre bien immobilier vous dégage de l’argent, vous pourrez utiliser ce dernier de différentes manières :

  • Réinvestir cet argent dans un nouveau bien immobilier locatif et ainsi créé un effet « boule de neige »
  • Epargner cet argent via un placement en bourse, une assurance vie, … Cette épargne vous permettra de faire face à des imprévus liés à votre bien locatif (ex :  réparation, vacance locative, …)
  • Utiliser cet argent pour améliorer vos conditions de vie

En résumé, avoir un cash-flow positif vous assure d’avoir une nouvelle source de revenus !

cash flow immobilier

3 – Quelles sont les conséquences d’un cash flow négatif ?

Si votre cash flow immobilier et négatif, cela signifie que vous payez plus de charges que vous percevez de loyer. La conséquence directe de cela et que vous allez devoir remettre de l’argent tous les mois de votre poche dans votre bien locatif.

Cela va donc vous obliger de réduire votre train de vie afin de financer votre bien immobilier… C’est en quelque sorte une épargne forcée.

Je ne sais pas pour vous, mais à chaque fois que je me suis forcé à faire quelque chose, cela n’a jamais donné quelque chose de bien…

Bref, avoir un cash flow négatif sur un bien est la dernière chose que désire un investisseur immobilier !!

4 – Comment obtenir un cash flow immobilier positif ?

En règle générale, il y a trois paramètres principaux qui influent le cash-flow immobilier.

Le prix d’achat du bien

Plus votre prix d’achat sera faible, plus la somme d’argent que vous allez emprunter à votre banque afin de financer cet investissement sera faible. Ceci va engendrer une diminution de vos mensualités de prêt (et donc diminuer vos charges liées à votre investissement locatif).

Exemple :

Si vous achetez un bien à 100 000 euros et que vous le financez intégralement par un prêt bancaire sur 20 ans à un taux de 1,6%, vous mensualités seront de 517 euros.

Maintenant, si vous arrivez à négocier 10% de baisse soit un prix d’achat à 90 000 euros. Vos mensualités seront dorénavant de 465 euros (soit une économie mensuelle de 52 euros !!!).

La durée de votre prêt

Afin d’avoir un investissement rentable, une des règles à suivre est d’emprunter sur une durée la plus longue possible. En effet plus votre durée de prêt sera longue, plus les mensualités de votre prêt sont faibles. Ceci vous permettra donc de diminuer les charges de votre investissement locatif.

Exemple :

Si nous reprenons le bien locatif négocié à 90 000 avec un financement sur 20 ans (taux à 1,6%). Vos mensualités seront de 465 euros.

Cependant si vous parvenez à obtenir un prêt sur 25 ans, votre taux d’emprunt sera mécaniquement supérieur (1,85%), mais votre mensualité sera de 402 euros !

Multiplier le nombre de bien

Même si votre bien immobilier est optimisé pour obtenir un cash flow positif intéressant, vous ne pourrez pas augmenter de façon infinie votre cash flow immobilier lié à votre investissement. Cependant si vous acheter de nombreux biens locatifs, vous pourrez ainsi augmenter le nombre de cash-flow positifs que vous percevrez, et donc augmenter l’argent que vous percevrez tous les mois !

5 – Comment améliorer votre cash flow immobilier ?

Si vous possédez d’ores et déjà un bien locatif et que le cash-flow que vous dégagez est négatif, vous pouvez tout de même renverser la vapeur. En effet vous pouvez jouer sur différents leviers afin de réduire vos charges et augmenter vos revenus.

Augmenter les loyers perçus

Si vous exploitez actuellement votre bien en location nue par exemple, vous pouvez penser à l’exploiter en location meublée (courte ou longue durée).

En effet les revenus générés en location meublée sont plus importants que ceux générés en location nue.

De plus, en modifiant votre méthode de location (nue vers meublée), vous choisirez une modalité de location bien plus favorable fiscalement. Vous ferez donc ainsi diminuer votre imposition et ainsi vos charges liées à votre investissement locatif !

Réduire vos charges

Afin de réduire vos charges et ainsi augmenter votre cash-flow immobilier, vous pouvez :

  • Renégocier votre assurance de prêt en mettant en concurrence les différents établissements de la place
  • Faire de même avec votre assurance PNO (propriétaire non occupant)
  • Si votre bien est en copropriété, n’hésitez pas à mettre en concurrence les différents syndics afin de faire diminuer leurs coûts

Renégocier votre prêt immobilier

Si vous avez obtenu votre prêt immobilier avec des taux élevés, n’hésitez pas à le renégocier afin de diminuer votre taux et ainsi faire une économie sur vos mensualités.

De même, si vous avez emprunté sur une période courte (10 ans par exemple), n’hésitez pas à demander à votre banque d’allonger votre période d’emprunt afin de passer sur 15, 20 ou même 25 ans !

En conclusion, vous l’aurez compris la notion de cash-flow immobilier est réellement importante si vous désirez réaliser un investissement. Un investisseur immobilier recherche toujours un cash flow positif même si ce dernier est faible. En effet ayez à l’idée la chose suivante :  votre investissement immobilier ne doit pas vous faire diminuer votre confort de vie mais l’inverse !

Cela signifie donc que vous ne devez pas remettre de votre poche chaque mois afin de financer ce dernier. Le cash flow négatif et donc à proscrire !!

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