Dans le processus d’achat (ou de vente) d’un bien immobilier, l‘estimation immobilière (définition du prix d’achat ou de vente) est un point crucial si vous souhaitez réaliser un investissement rentable. Afin de définir correctement le prix d’un bien immobilier, plusieurs critères doivent être pris en compte. Ces derniers sont relatifs :

  • à l’emplacement de l’appartement
  • aux spécificités du bien (surface, étage, …)
  • au délai de mise en vente
  • à l’état général de l’immeuble

1 – L’emplacement du bien immobilier (critère n°1 dans votre estimation immobilière)

Afin de réaliser votre estimation immobilière, l’emplacement du bien est le critère le plus l’important. En effet, un appartement se situant à Paris aura une valeur bien supérieure qu’un appartement ailleurs en France. Un autre exemple est qu’en règle générale, un bien situé en centre ville a une valeur plus importante qu’un bien situé à la périphérie de cette dernière. L’emplacement est le critère qui fera le plus varier la valeur du bien que vous souhaitez estimer.

Afin d’estimer ces différences de prix selon l’emplacement géographique, plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • étudier les annonces de vente présentent dans les agences immobilières ou sur les sites de location en ligne (seloger, …)
  • utiliser le site internet des Notaires de France répertoriant les prix moyens au mètre carré selon la zone géographique

2 – Les spécificités du bien immobilier (critère n°2 dans votre estimation immobilière)

Dans le cadre de votre estimation immobilière, les caractéristiques de l’appartement sont extrêmement importantes.

a – La surface du bien

De façon logique, plus votre appartement aura une superficie importante et plus le prix de ce dernier sera important.

Je vous conseille de prendre également en compte la superficie « invisible » de l’appartement. Par exemple, si la hauteur sous plafond est importante, vous pourriez imaginer de mettre en place une mezzanine. Ceci augmenterait donc la surface totale de l’appartement et permettrait ainsi d’augmenter la valeur de ce dernier.

b – L’étage auquel se situe l’appartement

En règle générale, un même appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble aura une valeur plus faible que s’il est situé dans les étages supérieurs. En effet, rez-de-chaussée est synonyme de vis-à-vis plus important (personnes qui marchent dans la rue, voitures qui passent, …). De plus, si vous achetez un appartement situé en rez-de-chaussée, le coût de votre assurance sera plus élevée. En effet, les compagnies d’assurance considèrent que le risque de vandalisme d’un bien situé au rez-de-chaussée est plus important que s’il est situé dans les étages supérieurs.

c – La vue depuis l’appartement

Dans votre estimation immobilière, ce critère rejoint de façon indirecte l’emplacement de votre appartement. En effet, si depuis le bien vous avez vu sur la mer, un monument historique ou encore un jardin cela va faire augmenter le prix de ce dernier. Pourquoi ? Tout simplement parce que ce type de vue est plus agréable que d’avoir vue sur un grand axe routier ou encore une déchetterie.

De même, si le vis-à-vis avec l’immeuble d’en face est important, le prix de l’appartement sera plus faible. Tout simplement parce que le futur propriétaire ou futur locataire devra « se cacher » des personnes habitants dans l’immeuble d’en face.

d – L’exposition

Il est beaucoup plus simple de mettre en avant un appartement lumineux plutôt qu’un appartement sombre. Il est donc crucial dans votre estimation immobilière, de prendre en compte l’exposition au soleil de l’appartement en question !

estimation immobilière

e – Les nuisances sonores

Si l’appartement se situe en ville, il est tout à fait normal qu’il y ait des bruits de circulation, animation, … Cependant un bien situé au-dessus d’un bar, à côté d’un gros axe routier ou encore le long d’une ligne de chemin de fer aura d’importantes nuisances sonores. Ce point est à prendre en compte dans votre estimation immobilière car il peut avoir un impact très important sur la valeur de l’appartement.

En plus des nuisances sonores, ce type d’emplacement peut provoquer une certaine pollution (dans le cas d’une proximité importante avec un axe routier).

f – L’état général du bien

Ce critère est généralement le plus naturel / simple à intégrer. Un appartement « clé en main », c’est-à-dire qui ne nécessite pas de réaliser des travaux avant emménagement, sera bien entendu plus cher qu’un bien à rafraîchir ou nécessitant une rénovation totale.

Si vous souhaitez réaliser un investissement rentable, je vous conseille fortement d’acheter des biens avec des travaux à réaliser. En effet, cela va vous permettre d’apporter de la valeur à l’appartement et d’optimiser votre fiscalité.

g – Le stationnement

Un des critères souvent oublié dans une estimation immobilière, est le stationnement. Si des places de stationnement sont disponibles à proximité de l’appartement, cela valorisera ce dernier. Le futur propriétaire (ou futur locataire) pourra se projeter plus facilement (dans le cas où il possède une voiture).

3 – Le délai de mise en vente

Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier et que le propriétaire est pressé de vendre, vous devez le prendre en compte dans votre estimation immobilière. En effet, si ce dernier est pressé, il sera plus enclin à vendre son appartement à un prix inférieur.

Ce critère est souvent oublié mais représente selon moi, l’un des critères importants lors de votre négociation.

4 – L’état général de l’immeuble

Lorsque vous êtes propriétaire d’un appartement au sein d’une copropriété (quelle que soit la taille), vous participez financièrement à maintenir l’immeuble dans un bon état. Pour cela vous paierez chaque trimestre des charges copropriété. Ces dernières permettront de payer l’entretien ou des travaux au sein de l’immeuble. De ce fait, lorsque vous réalisez votre estimation immobilière, prenez en compte l’état général de l’immeuble dans lequel l’appartement se situe. Si ce dernier se situe dans un immeuble « délabré », dites-vous que prochainement vous devrez payer des charges importantes afin de réaliser de nombreux travaux. La valeur de l’appartement en sera donc dépréciée. Dans le cas inverse, le prix du bien en sera augmenté.

En conclusion, lorsque vous réalisez l’estimation immobilière dans l’appartement (que vous soyez vendeur ou acheteur), prenez bien en compte l’ensemble de ces critères.

En effet, un bien verra sa valeur variée énormément selon :

  • sa situation géographique
  • son étage dans l’immeuble
  • l’état de la copropriété

Il est donc crucial que vous vous déplaciez afin de visiter le bien et ainsi vous faire votre « propre opinion ». Vous pourrez de cette manière, définir au mieux la valeur de l’appartement.

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