Si vous souhaitez gagner de l’argent avec l’immobilier, vous devez absolument connaitre les différentes façons de réaliser de l’immobilier haut rendement.

Les stratégies immobilières afin de dégager de la rentabilité reposent sur la nature du bien que vous allez acheter mais également sur la fiscalité.

D’après mon expérience, il existe 5 stratégies différentes pour réaliser de l’immobilier haut rendement :

  • le meublé étudiant
  • la location saisonnière meublée
  • la colocation meublée
  • l’immeuble de rapport
  • la division de bien

1 – Le meublé étudiant

Si vous choisissez cette technique d’immobilier haut rendement, vous allez rechercher principalement des petites surfaces (entre 15 et 30 mètres carrés) au sein de villes dans lesquelles se situent des universités, des grandes écoles, … Ce qui est intéressant avec cette technique, c’est que ce sont les parents de l’étudiant qui vont se porter garants. Il sera donc très rare de rencontrer des impayés.

De plus, vous allez devoir meubler l’appartement (d’où le nom de cette stratégie « meublé étudiant »). Ceci signifie que votre fiscalité sera le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce régime fiscal est très avantageux car il vous permet (entre autre) de déduire de nombreuses charges comme par exemple les charges de copropriété, votre crédit immobilier, le coût des travaux réalisés, le prix du mobilier, … des loyers que vous percevrez.

Il faut noter qu’un appartement meublé se loue entre 20 et 30 % plus cher qu’un appartement vide. Ceci couplé à la fiscalité LMNP, le meublé étudiant vous permettra de dégager une rentabilité supérieure à ce que la plupart des personnes obtiennent en immobilier.

De plus, cette stratégie peut être couplée à de la location saisonnière. En effet, les « années scolaires » durent environ 9 mois. Vous pouvez consacrer cette période à de la location meublée étudiante et durant les 3 mois restants, faire de la location saisonnière afin de booster votre rentabilité.

N’hésitez pas à lire mon article sur ce sujet : 7 avantages de l’investissement locatif étudiant.

2 – La location saisonnière meublée

La location saisonnière est selon moins, une des meilleures stratégies d’immobilier haut rendement. Cette dernière consiste à louer votre appartement sur des périodes courtes (allant d’une nuit à un mois environ).

Il y a quelques années vous pouviez réaliser de la location courte durée avec un studio. C’est encore possible aujourd’hui mais il y a beaucoup de bien de ce type sur le marché. Je vous conseille donc de proposer à la location des appartements de superficie plus importantes (T2 ou T3 minimum).

Avec la démocratisation de ce type de location (grâce à des entreprises comme Airbnb, Abritel, …) les clients sont de plus en plus exigeants. Vous devrez donc proposer un bien irréprochable (meubles, internet, …) afin d’obtenir de bons résultats.

En règle générale, louer un appartement en courte durée permet d’encaisser des loyers 2 à 3 fois supérieurs à de la location longue durée.

immobilier haut rendement

3 – La colocation meublée

Cette stratégique d’immobilier haut rendement consiste à proposer un bien meublée de grande superficie afin que plusieurs personnes puissent y vivre. Votre bien immobilier devra comporter plusieurs chambres (supérieure à 9 m2) afin que chacun de vos locataires possède un « espace privé ».

Si vous choisissez cette stratégie, vous allez donc rechercher des biens immobiliers de grande surface (supérieur à 50 m2) selon le nombre de chambres que vous désirez proposer.

Il faut savoir que les biens de grande surface vous permettront d’avoir :

  • un prix d’achat au mètre carré inférieur à ce qui est pratiqué pour un studio ou T2
  • une marge de négociation plus importante

En plus d’un prix d’achat « intéressant », la colocation meublée vous permet de profiter d’une fiscalité avantageuse : le LMNP.

Si vous souhaitez vous orienter vers cette stratégie d’immobilier haut rendement, vous devez garder un point important en tête. Les personnes souhaitant vivre en colocation sont principalement des personnes jeunes (étudiants et/ou jeunes actifs). Je vous conseille donc d’investir dans des villes possédant des universités, des grandes écoles et/ou de grandes industries afin de trouver « facilement » des locataires.

4 – L’immeuble de rapport

Une des stratégies d’immobilier haut rendement consiste à investir dans un immeuble entier. Cela peut faire peur au premier abord, mais un immeuble de rapport peut contenir uniquement deux ou trois appartements (tous les immeubles de rapport ne contiennent pas 10 appartements ou plus). En investissant dans un immeuble de rapport, vous allez bénéficier de deux leviers principaux pour augmenter votre rentabilité immobilière :

  • un prix d’achat au mètre carré inférieur à la moyenne du marché (car vous allez acheter une « grande surface » équivalente a minima à 2 ou 3 appartements)
  • des charges de copropriété nulles. En effet, vous êtes le seul propriétaire donc le seul « maître à bord ». Vous allez donc pouvoir planifier vous même les travaux à effectuer et les réaliser quand vous le jugerez nécessaire

Il faut cependant noter qu’acheter un immeuble de rapport demande des connaissances / compétences « avancée » en

  • immobilier
  • fiscalité.

Si vous décidez de choisir cette stratégie d’immobilier haut rendement, je vous conseille de vous faire accompagner par des spécialistes de ces domaines (dans le cas où vous êtes novice).

5 – La division de bien

Cette stratégie d’immobilier haut rendement consiste à acheter une grande surface (appartement, maison, …) et à créer au sein de ce dernier deux ou plusieurs appartements.

Ceci nécessite donc :

  • de fortes compétences en travaux car pour réaliser une découpe de lot existant vous serez forcément amenés à réaliser des travaux « lourds » (création de pièce supplémentaires, plomberies, électricité, …)
  • une bonne connaissance du plan d’urbanisme de la ville dans laquelle vous investissez. En effet, la création d’appartement(s) nécessite dans la majorité des cas, la création de place(s) de parking associée(s). En règle générale, vous trouverez le plan d’urbanisme sur le site internet de la mairie

Diviser un bien immobilier existant est comme l’achat d’un immeuble de rapport, une technique « avancée » d’investissement immobilier. Je vous conseille donc de vous entourez de spécialistes de ce domaine.

En conclusion, si vous souhaitez dégager une « bonne rentabilité » avec vos investissements immobiliers locatifs, je vous déconseille fortement de louer votre bien en location nue (en nom propre). En effet, ce régime fiscal n’est pas avantageux.

Les 5 méthodes énumérées dans cet article, ne nécessitent pas les mêmes compétences / connaissances en terme d’immobilier. Si vous souhaitez réaliser votre premier achat locatif, je vous conseille les deux premières qui sont selon moi, « plus simple » à mettre en place.

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