Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) a été remplacé par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Uniquement les biens immobiliers sont concernés par cette nouvelle imposition. Les revenus boursiers qui étaient comptabilisés anciennement dans l’ISF, ne sont pas touchés par l’impôt sur la fortune immobilière.

Dans ce cadre :

  • quelles sont les personnes concernées par l’impôt sur la fortune immobilière ?
  • quel patrimoine est imposé ?
  • quelles sont les règles de calcul ?

1 – Quelles sont les personnes concernées par l’impôt sur la fortune immobilière ?

Tous les citoyens français sont éligibles à cet impôt à condition que leur patrimoine net soit supérieur ou égal à 1,3 millions d’euros.

L’impôt sur la fortune immobilière se calcule par foyer fiscal. Un foyer fiscal peut être composé :

  • d’une personne célibataire
  • de personnes vivant en concubinage
  • de personnes pacsées
  • d’un couple marié

Pour les foyers fiscaux composés de plusieurs personnes, une déclaration unique commune pour l’ensemble des biens devra être réalisée.

Dans le cas des couples mariés, deux exceptions existent :

  • les couples vivant séparément et mariés sous le régime de la séparation des biens feront des déclarations séparées
  • les couples en instance de divorce sont également autorisés à déclarer leurs biens via deux déclarations distinctes

De plus, les biens appartenant à des enfants mineurs sont à prendre en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (si vous en avez l’administration légale).

Exemple :

1- Vous possédez un patrimoine immobilier de 2 millions d’euros. Sur ces 2 million d’euros, il vous reste 1 million à rembourser aux banques (car vous avez contracté des crédits immobiliers).

Votre patrimoine immobilier net retenu par l’administration fiscale est donc de 1 million d’euros (2 millions – 1 million).

De ce fait, vous n’êtes donc pas éligible à l’impôt sur la fortune immobilière.

2- Vous possédez un patrimoine immobilier de 2 millions d’euros et n’avez plus aucun crédit immobilier à rembourser.

Votre patrimoine immobilier net retenu par l’administration fiscale est donc de 2 millions d’euros.

Dans ce cas, vous êtes éligible à l’impôt sur la fortune immobilière.

2- Quel patrimoine est imposé ?

L’ensemble du patrimoine immobilier (exploités à titre personnel ou locatif) du foyer fiscal est pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Ce dernier comprend (liste non exhaustive) :

  • les appartements, maisons, immeubles
  • les garages, parkings, caves
  • les biens immobiliers en cours de construction
  • les terrains (terres agricoles, terrains à bâtir, …)
  • les bâtiments considérés comme monuments historiques

Cependant, certains biens immobiliers sont exonérés de façon partielle ou totale. Parmi ces derniers figurent (liste non exhaustive) les biens :

  • utilisés dans le cadre professionnel ( activité commerciale Agricole, libérale, …) d’un des membres du foyer fiscal
  • ruraux loués par bail « long terme »
  • forestiers tels que les forêt, bois, parts de groupement forestier, …

En complément, les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants font également partie des biens exonérés de façon partielle ou totale.

Comme évoqué précédemment, l’impôt sur la fortune immobilière est calculé sur le patrimoine net.

 

Patrimoine net = Patrimoine brut – Dettes déductibles

 

Le patrimoine brut est la somme que vaut l’ensemble de vos biens immobiliers (appartement, maison, immeuble, …). L’estimation de votre patrimoine brut est réalisée selon le prix du marché.

Exemple :

Vous achetez un bien 100000 €. Ce même bien au bout de 2 ans est estimé à 150000 € (prix du marché). La valeur retenue pour votre patrimoine immobilier brut est 150000 €.

Les dettes déductibles sont nombreuses et de natures différentes. Ces dernières sont composées (liste non exhaustive) :

  • des crédits immobiliers contractés pour l’obtention d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble, …
  • des travaux d’entretien du parc immobilier
  • de l’ensemble des travaux de construction, d’amélioration ou d’agrandissement des biens composants le patrimoine
  • de certains impôts déjà payés au titre de votre patrimoine (ex : taxe foncière)

En plus des biens immobiliers « physiques » que vous possédez, certains placements liées à l’immobilier sont à intégrer dans le calcul de votre impôt sur la fortune immobilière. Sont à prendre en compte (liste non exhaustive) :

  • les biens et droits immobiliers transférés en fiducie
  • assurance vie : la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier de l’année en cours, des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte de vos contrats
  • si vous possédez des parts / actions dans des sociétés détenant de l’immobilier (en France) à condition que vous possédez plus de 10% du capital de ces dernières

En prenant en compte l’ensemble de ces hypothèses, vous pouvez constater que la valeur de votre patrimoine net varie selon le temps de possession de vos biens immobiliers, la conjoncture économique (fluctuation des prix de l’immobilier) ainsi que des travaux que vous allez réaliser dans votre parc immobilier.

Il est donc très important pour vous, de recalculer chaque année la valeur de votre patrimoine immobilier net.

3 – Quelles sont les règles de calcul ?

De façon analogue à l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune immobilière est calculé selon un barème défini par l’administration fiscale française (cf. ci-dessous)

impôt sur la fortune immobilière

Pour rappel, ce barème est applicable uniquement si votre patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 millions d’euros.

Exemple :

1- Votre patrimoine immobilier net est d’une valeur de 1,6 millions d’euros. Le calcul du montant de votre impôt sur la fortune immobilière sera le suivant :

(500000 * 0,5%) + (300000 * 0,7%) = 4600 euros

2- Votre patrimoine immobilier net est d’une valeur de 6 millions d’euros. Le calcul du montant de votre impôt sur la fortune immobilière sera le suivant :

(500000 * 0,5%) + (1270000 * 0,7%) + (2430000 * 1%) + (1000000 * 1,25%) = 48 190 euros

 

A noter : l’impôt sur les revenus de l’année N-1 ajouté à l’impôt sur la fortune immobilière de l’année N ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus durant l’année N-1. En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l’impôt sur la fortune immobilière.

 

Comme pour l’impôt sur le revenu, une majoration de votre impôt sur la fortune immobilière vous sera appliquée en cas de retard de paiement et / ou de déclaration :

  • si vous déclarez votre impôt sur la fortune immobilière moins de 30 jours après une mise en demeure, une majoration de 10 % sera appliquée
  • au-delà de ces 30 jours, la majoration sera de 40 %

En plus de cette majoration, des intérêts de retard s’élevant à 0,20 % par mois vous seront demandés par l’administration fiscale.

En conclusion, l’impôt sur la fortune immobilière réponds à un barème précis défini par l’administration fiscale française.

De nombreuses dettes sont déductibles de votre patrimoine brut tel que vos crédit immobiliers, vos travaux ou encore les impôts déjà payés au titre de votre patrimoine (taxe foncière).

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