Depuis plusieurs années de nombreuses personnes investissent dans l’immobilier via le dispositif Pinel. Ce dispositif permet d’avoir droit à une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 63000 euros sur 12 ans.

Mais est-ce réellement avantageux ?

1 – Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

La loi Pinel donne un avantage fiscal aux personnes désirant investir dans l’immobilier neuf. Afin de bénéficier de cette défiscalisation, votre investissement locatif doit remplir un certain nombre de critères concernant les loyers pratiqués, le(s) locataire(s), la nature du bien, le prix du bien, …

Ce dispositif entré en vigueur le 1er septembre 2014 tient son nom de la ministre du logement du gouvernement Valls 2, Sylvia Pinel.

2 – Quelles conditions doit remplir l’investissement immobilier afin de bénéficier de la défiscalisation de la loi Pinel ?

Tout d’abord il faut avoir conscience que ce dispositif s’adresse uniquement aux investissements réalisés dans l’immobilier neuf. Si vous désirez investir dans l’immobilier ancien vous ne pourrez pas bénéficier de la loi Pinel.

En plus de ce critère, votre investissement immobilier, doit également :

  • avoir été acquis entre septembre 2014 décembre 2021
  • se situer dans les zones A, A bis ou B1

L’État a « découpé » le territoire français en différentes zones selon le revenu moyen des citoyens, les loyers pratiqués, les droit aux déductions fiscales sur revenus fonciers, ainsi que d’autres critères démographiques.

Afin de déterminer dans quelle zone se trouve la ville dans laquelle vous désirez investir, je vous conseille d’utiliser le simulateur disponible sur le site internet du service public : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc

En plus de ces deux critères, il est obligatoire de louer votre bien durant une durée définie. Si vous désirez acheter un bien afin d’y vivre, vous ne serez pas éligible au dispositif Pinel. Cet avantage fiscal est uniquement pour des investissements locatifs dans le neuf !!

A noter : vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel au maximum pour deux investissements locatifs (dans des bien neufs) par an

3 – Quelles conditions doit remplir le(s) locataire(s) de votre investissement immobilier dans le neuf ?

La loi Pinel définit des critères à remplir par le(s) locataire(s) afin que vous soyez éligible à la défiscalisation relative à ce dispositif :

  • le locataire ne peut être rattaché à votre foyer fiscal
  • le montant des revenus du locataire (des locataires) selon la zone géographique dans laquelle votre bien se situe.

dispositif pinel

Comme vous pouvez le constater sur le tableau ci-dessus, le seuil de revenu maximal de votre locataire varie selon :

  • la zone géographique dans lequel votre bien se situe
  • le nombre de personnes à la charge de votre locataire
  • le régime « matrimonial » de votre locataire (couple ou célibataire)

Par exemple,

1- Pour un bien situé à Reims (zone B1) loué à un seul locataire. Les revenus du locataire ne devront pas dépasser 30 260 € par an.

2- Pour un bien situé à Lille (zone A) loué à un couple avec 1 enfant à charge. Leurs revenus ne devront pas dépasser 66 699 € par an.

4 – Quelles sont les conditions de location de votre bien ?

En plus des conditions sur la zone géographique de votre investissement immobilier ainsi que sur celles de votre locataire, afin de bénéficier du dispositif Pinel il est obligatoire de respecter des conditions à la location.

Vous devez louer votre bien immobilier :

  • à un usage d’habitation uniquement
  • durant une période allant de 6 à 12 ans
  • au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure)
  • selon les montants maximum (loyer mensuel hors charges) indiqués ci-dessous

dispositif pinel

Par exemple,

  1. Pour un bien d’une surface de 40 m2 situé à Reims (zone B1). Le loyer mensuel (hors charges) 2018 ne peut être supérieur à 406 euros
  2. Pour un bien d’une surface de 60 m2 situé à Lille (zone A). Le loyer mensuel (hors charges) 2018 ne peut être supérieur à 755,40 euros

5 – Comment calculer le montant de la réduction d’impôts dont vous allez bénéficier ?

La somme d’argent que vous allez pouvoir défiscaliser via le dispositif Pinel dépend :

  • du prix d’achat de votre bien neuf
  • de la durée durant laquelle vous allez le louer

En effet, plus vous allez acheter votre bien cher (dans la limite maximum de 300 000 euros / an et 5 500 euros / m2) et plus vous allez le louer pendant longtemps (jusqu’à 12 ans maximum), plus la somme à défiscaliser sera importante (cf. tableau ci-dessous).

dispositif pinel

Par exemple,

Soit un investissement Pinel de 210 000 euros pour un bien neuf de 35 m2 loué durant 6 ans :

  • Le prix d’achat est bien inférieur à 300 000 euros
  • Le prix au m2 carré (6 000 euros) est supérieur à 5 500 euros

La valeur retenue par l’administration fiscale sera donc de 35 * 5 500 soit 192 500 euros

Soit une réduction totale sur 6 ans de 23 100 euros (12% * 192 500)

Au bout de ces 6 années, vous décidez de prolonger la location de votre investissement immobilier neuf de 3 ans supplémentaires. Vous bénéficierez d’une réduction d’impôts complémentaire de 11 550 euros (0,6% * 192 500).

Au bout de ces 9 ans, vous décidez à nouveau de prolonger la location de votre investissement immobilier neuf de 3 ans supplémentaires. Vous bénéficierez d’une nouvelle réduction d’impôts complémentaire de 5 775 euros (0,3% * 192 500).

Soit au total une réduction totale de 40 425 euros sur 12 ans

En conclusion, si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf via le dispositif Pinel, les réductions d’impôts évoqués paraissent très intéressantes.

Cependant, je vous conseille fortement de calculer votre réduction d’impôt totale mais également le rendement de votre investissement (et ainsi de comparer ces 2 critères).

En effet le dispositif Pinel à un effet « pervers »… Pour y avoir le droit vous devez acheter « cher » (car un logement neuf est plus cher à l’achat qu’un logement ancien) et pratiquer des « loyers faibles ».

Si nous prenons le dernier exemple (investissement Pinel de 210 000 euros pour un bien de 35 m2 à Reims (zone B1)). Le loyer pratiqué devrait être au maximum de 355, 25 euros hors charges. En prenant l’hypothèses que votre loyer serait de 400 euros charges comprises (soit 44,75 euros de charges mensuelles), le rendement BRUT de votre investissement serait alors de 2,3% (400*12 / 210 000)…

De ce fait, je vous conseille donc de vous poser les 2 questions suivantes si vous désirez investir dans l’immobilier neuf via le dispositif Pinel :

  • est-ce que la réduction d’impôt obtenu grâce au dispositif Pinel contre balance la très faible rentabilité de mon investissement ?
  • pourrais-je réaliser une plus-value lors de la future revente potentielle de mon bien ?

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