En terme de placement immobilier locatif, il en existe deux types principaux :

  • l’investissement dans l’immobilier locatif « physique »
  • l’investissement dans l’immobilier locatif « papier »

Le type de placement immobilier locatif que vous allez choisir dépend de vos attentes en terme de rentabilité financière ainsi que de votre situation personnelle.

1 – Le placement immobilier locatif « physique »

J’entends par immobilier physique, le fait d’acheter un bien immobilier en direct comme par exemple une place de parking, un appartement, une maison, etc … Vous allez bel et bien posséder le bien que vous allez acquérir.

En terme de placement immobilier « physique », il existe deux catégories d’investisseurs. Les personnes qui vont investir dans :

  • leur résidence principale
  • un bien locatif

Comme évoqué dans différents articles, la résidence principale n’est pas un investissement à proprement parlé. En effet c’est un passif financier. C’est-à-dire qu’elle vous rapportera de l’argent uniquement lors d’une potentielle revente (en cas de plus-value).

Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier rentable, c’est-à-dire qui vous rapporte de l’argent chaque mois (donc un actif financier), vous devez absolument réaliser un placement immobilier dans un bien locatif. En effet ce bien que vous allez louer va vous rapporter de l’argent mensuellement via les loyers.

Pour acquérir un bien immobilier à destination de la location, vous pouvez le faire selon deux « techniques » principales :

  • Achat en direct (à votre nom)
  • Achat via une société (ex : SCI)

a – L’achat en direct (à votre nom)

Cette « technique » consiste à acheter un bien immobilier à votre nom, sans passer par une entité juridique. Vous jouirez de l’appartement / maison et vous pourrez le louer (soit en direct, soit via une agence immobilière). Vous pourrez sans condition le louer :

  • en meublé (c’est-à-dire avec des meubles à l’intérieur)
  • en nu (vide de meuble)

L’achat en direct vous permet de toucher chaque mois les loyers perçus grâce à votre placement immobilier locatif (sur un compte bancaire à votre nom). Vous devrez ensuite payer l’ensemble des charges liées à votre bien ainsi que les impôts associés.

b – L’achat via une société (ex : SCI)

Afin de pouvoir acheter un bien immobilier via une société, vous devez au préalable créer juridiquement cette dernière. Vous devez donc écrire les statuts, immatriculer votre société, … C’est un processus pouvant prendre plusieurs semaines qu’il faut anticiper si possible.

De plus, lorsque vous investissez via une société civile immobilière (SCI), vous devez choisir si vous souhaitez être imposé selon (au choix) :

  • l’IR (impôts sur le revenu)
  • l’IS (impôts sur les sociétés)

Ce choix d’imposition vous permettra d’optimiser la fiscalité associée à vos revenus immobiliers.

Attention, le choix d’imposition va dicter votre manière de louer votre bien. En effet si une société civile immobilière obtient plus de 10 % de ses revenus via la location meublée (exemple pour un immeuble composé de plusieurs appartements), elle doit forcément répondre à l’impôt sur les sociétés.

De plus, les loyers obtenus grâce à l’exploitation de votre bien immobilier seront crédités sur un compte bancaire au nom de la société (et non à votre nom propre). De ce fait, vous ne pourrez pas jouir de cet argent à votre guise (pour aller acheter votre pain par exemple). Vous serez donc « limité » pour son utilisation.

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2 – Le placement immobilier locatif « papier »

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier papier locatif, vous allez acheter en règle générale acquérir des « parts de sociétés » qui possèdent elles mêmes des biens immobiliers. Ces derniers peuvent être des biens d’habitation, des bureaux, plateforme logistiques, … En investissant dans la pierre papier, vous n’aurez pas à vous occuper de la « paperasse » liée à l’achat ou à la gestion locative d’un bien immobilier (compromis de vente, publication d’une annonce de location, sélection des locataires, …). En effet, la société dans laquelle vous allez investir s’occupera « de tout ».

Si vous choisissez le placement immobilier locatif papier, il vous suffit de payer au départ une certaine somme afin d’acquérir une ou plusieurs parts de société et ensuite vous n’avez plus rien à faire.

Il existe deux grands types d’investissements dans la pierre papier :

a – les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Ces sociétés sont généralement spécialisées dans un type d’investissement immobilier (résidentiel, professionnel, ..) et possèdent un grand nombre de biens. Investir dans une SCPI permet d’obtenir un portefeuille immobilier diversifié car vous allez acquérir une fraction du parc immobilier de cette dernière. De plus, investir dans la pierre papier vous permet d’obtenir de l’immobilier même avec une somme de départ « faible ». En effet, il n’est pas rare de pouvoir acquérir des parts de SCPI pour une somme comprise entre 100 et 400 euros.

Il faut noter que les SCPI ne sont pas cotées en bourse. C’est donc un placement assez peu volatil avec un rendement annuel compris entre 4% et 6% (avant impôts).

b – les OPCVM dits « immobiliers » (Organisme de placement collectif en valeurs mobilières)

Investir dans la pierre papier via des OPCVM est assez similaire au placement immobilier via les SCPI. Cependant les deux grandes différences sont que les OPCVM :

  • sont des fonds d’investissements opérant dans le secteur de l’immobilier. C’est à dire que cela peut être des sociétés de promotion immobilières, de construction, …
  • sont côtés en bourse

Parmi les OPCVM pour retrouver donc :

  • les SICAV qui sont des sociétés anonymes à capital variable
  • les FCP qui sont des fonds communs de placement
  • les ETF (ou tracker) dont l’objectif est de répliquer la performance d’un indice boursier

Vous l’aurez compris, un placement immobilier via un OPCVM est un placement volatil soumis au cours boursier. Afin d’en acquérir vous devrez donc obligatoirement posséder un compte titres, un PEA, …

En conclusion, le placement immobilier locatif que vous allez choisir dépendra :

  • de la rentabilité financière que vous souhaitez obtenir
  • du temps que vous souhaitez allouer à votre investissement
  • de votre stratégie patrimoniale

La pierre papier obtient des rendements moyens (entre 4% et 8% avant impôts à condition que le cours boursier soit « favorable » dans le cas des OPCVM). Cependant le temps que vous investirez dans dans votre investissement immobilier sera extrêmement faible.

En investissant dans l’immobilier « physique », vous pourrez prétendre à des rendements plus élevés mais vous devrez investir davantage de temps dans votre investissement.

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