Nous allons voir dans cet article 3 points importants concernant un pret immobilier sans apport :

  1. Est-ce possible d’obtenir ce type de crédit bancaire ?
  2. Pourquoi est-ce intéressant de financer de cette manière son bien immobilier ?
  3. Où obtenir un pret immobilier sans apport ?

Est-ce possible d’obtenir son pret immobilier sans apport ?

De nombreuses personnes pensent que lorsqu’ils réalisent un investissement immobilier, ils doivent mettre le plus gros apport personnel possible. Faire ceci, leur permettrait donc de réduire au maximum la somme d’argent à emprunter à la banque. C’est une démarche possible mais cette dernière va à l’encontre d’une démarche d’investissement immobilier rentable. Si enchaîner l’acquisition de biens immobiliers locatifs n’est pas votre objectif, cette démarche peut être intéressante. Dans le cas contraire, faites tout votre possible pour mettre le moins d’apport personnel lorsque vous faites l’acquisition d’un bien !

Je vous dis cela car aujourd’hui, il est tout à fait possible d’obtenir un pret immobilier sans apport afin de financer un bien immobilier locatif.

Cependant certaines contraintes sont à prendre en compte pour ce type le financement :

  • régulièrement les banques diminuent le taux d’endettement de 33 % à 30 % dans le cas d’un financement sans apport
  • l’obtention de ce type de financement bancaire est plus simple pour les personnes « jeunes » c’est-à-dire avant 40 ans en règle générale. Passé cet âge, l’obtention d’un pret immobilier sans apport est plus complexe

Pourquoi est-ce intéressant de financer de cette manière son bien immobilier ?

Dans le cas où vous avez de l’épargne de côté, pourquoi faire votre achat sans apport de votre part me diriez-vous ?

La réponse à cette question tient en trois points principaux :

Garder de l’argent en réserve / trésorerie

Ne pas mettre d’apport pour financer votre bien immobilier va vous permettre de garder de l’argent de côté et ainsi avoir de la trésorerie en cas de « coup dur ». Par exemple, si vous devez faire face à un défaut de paiement de votre locataire, faire des travaux d’embellissement de votre appartement, réparer une fuite d’eau, ou tout autre type de dépenses liées à votre investissement locatif vous aurez besoin d’avoir de la trésorerie. Ceci est indispensable !

Pour ma part, pour chaque bien immobilier locatif que je possède, je fais en sorte d’avoir entre 6 et 12 mois de loyer en trésorerie.

Par exemple, si je loue un bien immobilier 400 euros / mois, alors je fais en sorte d’avoir entre 2400 et 4800 euros de trésorerie « au cas où ». En plus d’avoir une marge de sécurité en cas de vacance locative, non paiement de louer par le locataire ou autre désagrément possible, cet argent de côté permet d’avoir « l’esprit tranquille ».

Vous pourrez également avoir besoin d’argent dans votre vie personnelle pour payer des études à vos enfants, réparer votre voiture en cas de panne, ….

Vous l’aurez compris il est très important pour se sécuriser au maximum d’avoir un matelas de sécurité via de la trésorerie.

Faire fructifier votre réserve d’argent

L’argent que vous aurez garder en réserve / trésorerie, pourra être fructifié et donc générer d’autres revenus. Vous pouvez imaginer placer une partie de votre argent via une assurance vie, des actions / obligations en bourse, ou tout autre type d’investissement financier.

Cependant ATTENTION !!!!

L’idée de cette réserve d’argent est que cette dernière soit disponible rapidement. Vous ne devez pas placer toute votre trésorerie sur des placements long terme. Une majorité de votre réserve devra être placée sur des placements court terme afin qu’elle puisse être débloquée / disponible dès que vous en aurez besoin.

Est-ce possible d'obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Utiliser l’effet de levier « banque » au maximum

Obtenir un pret immobilier sans apport permet d’utiliser au maximum l’effet de levier « banque » qui est le principal effet de levier en investissement immobilier.

En effet, n’oubliez pas que le prêt bancaire vous permet obtenir un appartement, une maison, un immeuble sans avoir l’argent nécessaire !

De ce fait, plus vous pouvez emprunter de l’argent plus vous pouvez obtenir de biens immobiliers sans avoir personnellement l’argent sur votre compte.

C’est comme si vous pouviez faire des courses au supermarché sans avoir l’argent nécessaire pour le payer sur votre compte car c’est la banque qui va avancer la somme d’argent pour vous. Cependant dans ce cas, vous devriez rembourser ultérieurement la banque vous même. Dans le cas d’un achat immobilier locatif rentable, ce n’est pas vous (propriétaire) qui remboursez la banque mais votre locataire via les loyers qu’il va vous payer. Ceci signifie donc que lorsque votre crédit bancaire sera remboursé dans sa totalité, vous serez propriétaire d’un bien immobilier que vous n’aurez « pas payé » (les locataires l’auront fait pour vous).

Cet effet de levier est extrêmement puissant dans la constitution de votre patrimoine immobilier !

Où obtenir un pret immobilier sans apport ?

Afin d’obtenir votre pret immobilier sans apport vous pouvez vous rendre dans n’importe quelle banque en France (Société Générale, BNP Paribas, Crédit Agricole, …). Cependant selon votre profil (âge, santé, taux d’entêtement, …), certains établissements bancaires seront plus ou moins « frileux » pour financer votre projet. D’expérience personnelle, il est plus simple d’obtenir un pret immobilier sans apport dans des établissements organisés en « caisses régionales » (Caisse d’Epargne, Crédit du Nord, …) et « non centralisés de façon nationale » (BNP Paribas, Société Générale, …).

Cependant, n’oubliez pas un point crucial : quelques soient les établissements bancaires que vous allez solliciter, vous devez avoir un « dossier solide » afin d’obtenir un financement sans apport pour votre projet. Par dossier solide j’entends :

  • avoir une situation financière saine (cf. mon article « Assainir votre finance personnelle« )
  • avoir un projet immobilier « bien ficelé » (estimation des travaux, loyers perçus, charges de copropriété, imposition, …)

En conclusion vous l’aurez compris, obtenir un pret immobilier sans apport personnel est tout à fait possible et envisageable (prêt à 100%). C’est même un conseil que je vous donne et qu’utilise tous les plus grands investisseurs immobiliers ! L’effet de levier bancaire (accentué par l’obtention d’un pret immobilier sans apport) est l’un des plus puissant lorsque vous réalisez un achat immobilier locatif.

Pour aller plus loin il est même tout à fait possible d’obtenir un financement sans apport et qu’en plus la banque vous prête la somme requise pour payer les frais de notaire. Nous sommes ici dans un cas de figure d’un « prêt à 110 % » (100% dû aux coûts d’acquisition du bien + 10% dû aux frais de notaire). Dans ce cas vous n’aurez rien à débourser pour réaliser votre investissement locatif !!

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