L’idée reçu de la majorité des personnes est qu’acheter sa residence principale est un gage de sécurité. Qu’être en location et payer chaque mois un loyer c’est « jeter l’argent par les fenêtres ». C’est pour ces raisons que de nombreuses personnes mettent de l’argent de côté et réalisent l’achat de leur maison / appartement en priorité.

Cependant est-ce réellement judicieux ?

1 – Avantages et inconvénients d’acheter sa residence principale

Avantage : Avoir votre « chez-soi »

C’est l’avantage principal d’acheter sa résidence principale. Avoir son chez-soi est le rêve d’une majorité de personnes. En plus d’être rassurant, cela vous permettra d’avoir votre cocon de confort où vous pourrez vous réfugier et créer votre famille.

Vous allez pouvoir l’aménager comme bon vous semble et vous créer un espace à votre image qui vous correspond.

En complément et pour de nombreuses personnes, ce chez-soi est un gage de sécurité pour l’avenir.

Inconvénient : augmenter votre taux d’endettement

Il est extrêmement rare qu’une personne (ou un couple) achète sa résidence principale cash.  Dans une très grande majorité des cas, vous allez avoir recours à un prêt bancaire auprès de votre banque.

La conséquence immédiate est que votre taux d’endettement va augmenter ! Selon vos revenus et le prix d’acquisition de votre résidence principale, votre taux d’endettement va varier.

Cependant en règle générale, les études montrent qu’acquérir sa résidence principale provoque un taux d’endettement aux alentours de 25 à 30 %.

N’oubliez pas que la majorité des établissements bancaires ne souhaitent pas que leurs clients soient endettés à plus de 33 %.

Cela signifie donc que vous aurez une marge de manœuvre extrêmement faible si vous désirez avoir recours à un second crédit immobilier…

Inconvénient : une residence principale coûte de l’argent chaque mois

Dans le cas où votre résidence principale est :

  • un appartement, vous devrez vous acquitter chaque trimestre des charges de copropriété en plus de la taxe foncière annuelle
  • une maison, vous aurez uniquement la taxe foncière à payer.

Ces charges sont bien entendu à payer en plus de la taxe d’habitation ou encore de la taxe audiovisuelle si vous avez une télévision.

Etant donné que c’est votre résidence principale et donc « votre chez-soi », vous allez être amenés à faire davantage de dépenses (décoration, aménagement, …) afin de vous y sentir le mieux possible.

En additionnant l’ensemble de ces dépenses, vous vous rendrez compte qu’être le propriétaire de votre residence principale représente un coût extrêmement élevé (en plus des mensualités de crédit que vous devrez rembourser chaque mois) !

Inconvénient : être bloqué dans la ville où vous avez acheté votre residence principale

Acheter votre résidence principale va vous obligez à rester longtemps au même endroit / dans la même ville sans pouvoir déménager. Cela aura comme conséquence de restreindre votre mobilité et ainsi vos perspectives d’évolution (professionnelles, personnelles, …).

Dans la société dans laquelle nous vivons, faire sa vie au même endroit est devenu extrêmement rare. Etre bloqué par votre résidence principale va donc vous empêcher de saisir certaines opportunités.

Il faut noter qu’acheter une résidence principale à crédit est un passif et non un actif !

En effet elle va vous coûter de l’argent et non pas vous en rapporter chaque mois !

Acheter sa residence principale ou faire un achat locatif

2 – Avantages et inconvénients d’un investissement locatif

Avantage : créer un revenu complémentaire chaque mois

Si vous réalisez un achat locatif, vous allez vous endetter. Cependant si vous le faites correctement, les loyers que vous allez percevoir de cet investissement vont compenser l’ensemble des dépenses que ce dernier engendrera (il vous fera même potentiellement gagner de l’argent tous les mois après avoir payé l’ensemble des charges & crédits).

Cela signifie donc que vous allez augmenter vos revenus mensuels et ainsi créer un complément de salaire.

Votre bien va vous faire gagner de l’argent ! Il sera pour vous un actif !

Avantage : faire augmenter votre patrimoine

En plus des compléments de revenus que vous allez percevoir grâce à votre achat locatif, votre locataire va rembourser chaque mois le prêt que vous avez acquis auprès de votre banque.

Cela signifie que votre patrimoine va augmenter tous les mois sans que vous ne fassiez un effort financier de votre côté !

Dans le cas où vous avez acquis votre résidence principale (à la place d’un investissement locatif), votre patrimoine augmentera également tous les mois sauf que c’est vous qui ferez un effort financier afin de rembourser votre crédit et non un locataire.

Inconvénient : augmenter votre charge de travail

Possédez un ou plusieurs biens en location va engendrer une charge de travail de votre côté. En effet, il va falloir réaliser des travaux, faire des entrées / sorties, faire des états des lieux à chaque changement de locataire, faire la gestion quotidienne de vos biens, …

Vous l’aurez compris, vous allez devoir y consacrer une partie de votre temps.

Cependant si vous avez les bonnes méthodes, gérer un bien locatif prend moins d’une demie heure par mois (en moyenne sur l’année).

Si vous désirez faire de l’immobilier un complément de revenu ou tout simplement constituer un patrimoine à léguer à vos enfants, il est plus judicieux de réaliser des investissements locatifs avant d’acheter sa residence principale.

En effet, il est indispensable que vous privilégiez les actifs et non les passifs !!

Un actif vous fait gagner de l’argent alors qu’un passif vous en coûte !!

3 – Comment faire si vous avez déjà acheté votre residence principale ?

Si vous avez d’ores et déjà acheté votre residence principale, pas de panique des solutions existent !

Vendre votre residence principale

Une solution simple est de vendre votre résidence principale. Vous pourrez ainsi utiliser l’argent que vous allez récolter afin d’acquérir un ou plusieurs biens locatifs.

Un point important à savoir est que si vous faites une plus-value lors de la vente de votre résidence principale, cette dernière sera exonérée d’impôts.

Cela signifie que si vous avez acheté cette dernière à un prix inférieur à celui du marché ou si votre ville / quartier a pris de valeur depuis votre acquisition, vous ferez une très belle opération financière !

Cette exonération d’impôt n’est pas vraie pour la vente d’un achat locatif.

Transformer votre residence principale en bien locatif

Si vous transformer votre résidence principale en bien locatif vous allez donc transformer ce passif en actif.

En effet, du jour au lendemain cet appartement / maison va vous créer des revenus complémentaires via les loyers que vous allez générer.

Cependant avant de faire cette opération il faut vérifier certains points.

La rentabilité locative

La première question à laquelle vous devez répondre est : Est-ce que votre bien sera rentable si vous le louer ?

Afin d’apporter des éléments de réponses, posez-vous ces questions :

  • Mon bien se situe-t-il dans un quartier / secteur recherché par les locataires potentiels ?
  • Devez-vous faire des travaux avant sa mise en location ?
  • Quels sont les loyers pratiqués dans votre secteur pour ce type de bien ?

C’est en répondant à l’ensemble de ces questions que vous vous pourrez déterminer si la rentabilité locative de votre bien est bonne ou mauvaise !

Votre motivation

En transformant votre résidence principale en bien locatif, vous allez augmenter votre charge de travail.

Vous allez devoir faire la gestion locative de votre bien (entrée – sortie, état des lieux, recherche de locataire, …) ou encore gérer les petits problèmes du quotidien (fuite d’eau, appareil défectueux, …).

Etes-vous réellement motivés ? Si tel est le cas, foncez !

Si ce n’est pas le cas, posséder un ou plusieurs biens locatif n’est pas fait pour vous !

Calcul de vos impôts

Votre bien générant de nouveaux revenus, ces derniers seront imposés.

Le niveau d’imposition va dépendre en grande partie de votre :

  • taux marginal d’imposition
  • méthode de location (nu vs meublé)
  • modalité de location (en nom propre ou via une société type SCI)

De ce fait, intégrer bien cela dans vos calculs et simulations afin d’anticiper cette future dépense !

Imposition sur la plus-value

En transformant votre résidence principale en investissement locatif, vous serez dès le premier jour imposer sur une potentielle plus-value sur votre future revente.

Ce point est crucial car le processus est irréversible !

Une fois votre bien loué vous ne pourrez plus faire machine arrière !

En conclusion, une résidence principale est un passif (elle va vous coûter de l’argent chaque mois). Si vous souhaitez créer des revenus vous devez acquérir des actifs. Un bien immobilier que vous louez est un actif !

En achetant votre résidence principale, vous allez augmenter votre taux d’endettement et réduire considérablement votre marge de manœuvre afin d’investir ultérieurement dans des actifs vous générant des revenus complémentaires !

Leave a Reply

Your email address will not be published.